ーー注意ーー
私は、システムトレードについては人並み以上の知識があると思っておりますが、不動産投資については行ったことがある程度の素人です。
不動産項目の記事につきましては私個人の忘備録や勉強を兼ねて収集した情報を書いた内容となります。
誤った情報がある場合がありますので、参考までにご覧になってください。
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私の現在所持している不動産は名古屋にあるアパートの1部屋を所持しています。
他の不動産投資をがっつりやってる方と比べると小さい投資投資ですが…
購入金額は1900万円で、頭金200万、ローン1700万円で購入しております。
不動産投資の区分で言いますと新築ワンルームの区分所有となりますね。
現在の不動産投資の収益は85万/年でローンの返済額は60万/年となります。
あまり、不動産投資に詳しくはないですが、個人的には悪くない収支だと思っております。
一般的に不動産投資を専門に行っている方はワンルームではなく中古の１棟を購入している方が多く、ワンルームはダメと書かれている方が多くいます。
ですが、私はワンルームを選択して投資を実行いたしました。
その理由はいくつかあるのですが、下記で説明していきたいと思います。
1）新築ワンルーム物件だとシミュレーションシートが作成しやすい。（新築を選んだ理由）
私は不動産を購入する前に、いくつかの不動産会社を回り、さらに複数の書籍を読みまして購入後に掛かる金額等を出来る限り聞き出しました。
そうして、購入後からローン返済まで、またその後の収益に対してのシミュレーションシートを作成いたしました。
そのうえで、中古物件を詮索した場合、シミュレーションシートに想定外の収支を織り込む部分が多くなることがわかりました。
また、中古物件の場合税金や古くなった時の入居データ等が少ない為、正確なシミュレーションが難しいという結論に至りました。
例としては新築後35年のローン終了時の家賃価格等となりうるであろう、築35年の部屋の価格はデータとて調べることが可能でした。
現在は100年まで部屋に住めると言われておりますが、現時点で築50年を超える物件の家賃情報は一部の購入マンションを除きほとんど出てきませんでした。
そのため、100年住める、ある程度の築年数が経過したら家賃価格は変わらないと言われても、現時点でデータがない為シミュレーションを行うことはできないですし机上の空論でしかないと私は感じてしまいました。
そのため、現時点でシミュレーションの確度の高いと思われる新築の物件を購入するという選択に至りました。
2）失敗した時の損害額が小さい（ワンルームを選んだ理由）
正直な話1）のシミュレーションシートでは、1棟建ての方がシミュレーションシート上では収支が良かったです。
それでもワンルームを選んだ理由は、ひとえに購入価格が小さいことです。
不動産自体が初めて行う投資であるため、最悪失敗した場合にキャッシュで損失額を補填できる価格帯の物件を選びました。
購入時点で資産としては株式運用中のものも含めますが、それなりに早い時間で現金化できる資産が700万円くらいでした。
ワンルームは2000万で購入、ローンは1700万です、売却時に半額である1000万円で売却できたとしてローン残金は700万円の為何とか一括で返済可能です。
初めての為、何かが起こっても少なくとも借金という形で残した良くないという思いでワンルームを選択しました。
また、1棟建てでしたらこれ以上の信用は残せないですが、ワンルームであれば新築でもう一部屋買えるくらいの信用を残すことができます。
分散投資という考え方で、1棟よりもワンルームで2部屋ないし3部屋とした方が土地や建屋を別に分けることが出来るため、リスクの分散が図れるなと思ったということも理由の一つになります。
3）出口戦略が複数作成可能（新築ワンルームを選択した理由）
これは、2）でも述べましたが、別の部屋を購入する余力を残すことが出来るという点が一つ、
ほかに新築であるため、ローン返済後の35年後まで持っていてもその後の選択肢が多くある可能性が高いことが挙げられます。
たとえになりますが、現時点で築20年程度の物件を30年ローンで購入しましたら、ローン返済後に築50年となります。
築50年ともなれば、現在でも問題として出ていますが不動産の改修等々大きな問題が発生します。
その段階になると、販売が出来るのかも疑問になりますしそうなってきた場合は撤退戦略も消極的なものとなっているのではないかと私は考えています。
そうした問題を出来る限り考えたくないため、新築という選択を選んでいます。
以上が、私が新築ワンルームを選択した理由となります。
次回以降に私の制作したシミュレーションシートを公開＆説明をしたいと思っています。
次回もよろしくお願い致します。
