ーー注意ーー
私は、システムトレードについては人並み以上の知識があると思っておりますが、不動産投資については行ったことがある程度の素人です。
不動産項目の記事につきましては私個人の忘備録や勉強を兼ねて収集した情報を書いた内容となります。
誤った情報がある場合がありますので、参考までにご覧になってください。
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今回は、自身のブログでも度々名前が上がりました、不動産投資のシミュレーションシートを公開したいと思います。
シミュレーションシートはエクセルファイルで作成されております。
エクセルシートの中には私の実際に購入しました物件のデータが入っています。
そちらのデータを確認しながら、シートの使用方法を説明していきたいと思います。
ーー注意ーー
本シミュレーションシートの著作権は放棄しておりません。
個人使用の範囲内でのご利用をお願い致します。
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不動産シミュレーションシートVer1.7_配布版 ダウンロードリンク
上記のリンクよりファイルのDLをしてください。
DLしましたエクセルファイルを見ていただきますと、下記のようながページが確認できると思います。
まず最初に、真ん中にある「パラメータシート」について説明したいと思います。
青い枠が入力可能な部分となります。
１）購入価格
不動産の購入価格となります。
所得にかかる金額を合算して入力ください。
２）不動産価値の下降率
不動産価格を基準として、毎年価値を下落させます。
※購入価格を基準として毎年価値を低下します。前年度基準ではありません。
３）不動産価値の下限（土地代等）
不動産価値の最下値を入力ください。
地価や周辺地域の不動産（古い物件）の売値を基準にしてください。
４）賃料（初期）
初年度の想定賃料を記入ください。
５）賃料下降率
賃料の下降率を記入します。
※必ずシミュレーションシート上では必ず毎年家賃下落します。
６）賃料下限
賃料の下限を設定します。
周辺の家賃を基準にしてください。
７）不動産管理等手数料
不動産の管理手数料を記入ください。
私は、手数料込みの価格で１）に入力してあるため０円です。
８）不動産所得税（初回のみ）
初年度の不動産所得税です。
不明の場合は不動産会社に確認してください。
９）固定資産税（毎年）
固定資産税の額を記入してください。
不明の場合は不動産会社に確認してください。
１０）エアコン・給湯器等修繕費（15年ごと）
約１５年ごとに掛かるエアコンや給油機等の修繕費を記入してください。
新築でしたらこのままでいいですが、中古の場合は早い段階で必要となります。
なお、新築で購入を想定して作成したシートですので、５０年ごとの大規模修繕はシミュレーションシートに含めておりません。
１１）その他修繕費（毎月積み立て）
念のための積立金です。
１２）何年ごとに入居者入替？
入居者が何年間住んでくれるのかを想定して記入してください。
１３）部屋の入れ替え時経費（修繕費）
入居者入替の際に掛かる部屋の修繕費を記入してください。
１４）入替タイミング時に次の入居者が決まるまで
入居者入替時の空白期間を記入してください。
１５）空室リスク（自動入力）
１６）入居率（自動入力）
自動入力されます。
１７）借入資金
ローンとして借り入れる金額を記入してください。
１８）金利
借り入れた資金の金利を記入してください。
１９）借入年数
借入金額の借入年数を記入してください。
２０）返済額（月額）（自動入力）
毎年の返済額です。
自動入力されますので、自身の収入と勘案し無理のない金額の範囲内で借り入れをおすすめします。
次に「データシート」について説明したいと思います。
内容はパラメータシートに入力した項目を計算しているシートになります。
基本的には右側の黄色枠を見て頂ければよいです。
１）手残り
こちらの項では、月ごとの手残り（収益）を見ることができます。
基本的にこちらはプラスの期間が長い方が良いと思います。
２）手残り合計
こちらは１）の手残りを合計したものとなります。
不動産投資による収支の合計となります。
３）総合不動産価値
こちらはパラメータシートで減産している不動産価格（推定）、借入金額、２）の手残り合計を合算したものとなります。
その時点で不動産売却を行った場合に、手元に残る金額となります。
私はこちらを参考として、売却して不動産投資より手を引く場合の損失額を勘案し最悪の場合でも破産しない範囲で不動産を選びました。
「ローン計算」シートではローン計算をしています。
見てもらう必要はありません。
不動産シミュレーションシートVer1.7_配布版 ダウンロードリンク
どうでしたでしょうか？
私はこちらのシートを参考に不動産を購入しました。
こちらのシミュレーションシートですが、結構厳しめに作成していると思っています。
必ず２年で入れ替わりが起きたり、毎年家賃は下がり、不動産価値は初期額基準で２%を毎年減産しています。
※最初は前年度比で２%とかにする予定でした（笑）
こちらを見て、何々が足りない等追加してほしい項目がありましたら、気軽にご連絡ください。
必要と思いましたら、随時更新していきたいと思います。
以上で今回の記事を終了します。皆さんの不動産選びの参考としていただけたら幸いです。
