ーー注意ーー
私は、システムトレードについては人並み以上の知識があると思っておりますが、不動産投資については行ったことがある程度の素人です。
不動産項目の記事につきましては私個人の忘備録や勉強を兼ねて収集した情報を書いた内容となります。
誤った情報がある場合がありますので、参考までにご覧になってください。
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前回の記事で、私がどのような不動産を保有しているのかについて触れました。
また、私は株式やFX、ソーシャルレンディング等いろいろな投資に手を出しています。
その中で、私が一番気にしていることは、最悪の失敗をした場合にどのような状況になりえるのかについて考えるようにしています。
正直、FXや株式、ソーシャルレンディングについては失敗した場合は基本全損までです。
※追証やレバレッジ等については別だが、自己防衛のための資金は常にプールしてあります。
しかし、不動産では収益性を上げるためにローンという選択肢を私は選択しています。なので、最悪の場合は借金が残ってしまう可能性があります。
（キャッシュで払うのは難しいという現実問題もあります。）
なので、今回の記事では不動産投資を行った場合の、最悪の場合に失敗するリスクについて、考えた内容を書いていきたいと思います。
上方ほどリスクが高いものになっています。
1）天災による物件の全損
こちらは、どうしようもないことだと割り切っています。保険も最低限度（火災）は入っていますが、他は入っていません。
対策としては、自分の持っている資産を売ることで資産は無くなりますが-500万円以内に収まる様な物件にしております。
また、全損時の資産がマイナスにならないところまで、資産を増やすまでは現在の仕事を辞めないということも決めています（笑）
現在は名古屋に1部屋ですが、次にもし買うとしたら東京等離れた場所に購入することで、同時に複数物件の消失の無いようにする予定です。
2）自殺等による事故物件化
こちらも、どうしようもないことだと思います。
物件価値は下がりますが、売却自体は可能だと思われるので1）よりひどい状態にならないと思われます。
3）空室による無収入
空室になった場合に一番問題となるのは、ローンの支払いです。
なので、現在の給与から問題なく負担できる金額の範囲内でローンを組んでおります。
4）物件の修復に掛かる経費による負担
後日公開しようと思っていますが、修復やその他諸経費はシミュレーションシートに可能な限り含めてあります。
そのための積み立てを、毎月のキャッシュフローより捻出しています。
5）古い物件の建て壊し等
古い物件等では、1棟保有でない場合は大規模修繕や場合により建て壊し/建て替え等が行われると思います。
これが行われるということは管理がされている物件ということで望ましいのですが、費用は大家が捻出します。
そのため、不要なリスクを避けるという意味合いで新築の物件を今回は購入いたしました。（探したのは新築・築浅）
また、購入前にちゃんとした管理のされている物件/不動産会社であることを極力に調べました。
6）キャッシュフローのマイナス化
私は、投資として不動産を行っているため、キャッシュフローのマイナス化は非常に大きなリスクです。
なので、シミュレーションシートではかなり高負荷の状態でシミュレーションを行い、そのうえで±0以上の物件を選定し購入いたしました。
また、3）にもありますがローンの支払額自体も負担の少ない額としていますし、経費分の積み立ても行っておりますので万が一キャッシュフローがマイナスとなったとしてもすぐに売却をする必要はないので、そこからどうするか思考できるようにゆとりを持たせてあります。
上記6点が私が不動産を行う上でのリスクとして考えていた内容となります。
ちょっとリスクを恐れすぎていると考える方もいると思いますが、私は本当に投資は怖いですしリスクもできる限り取りたくない人間です。
なので、これらリスクをクリアできる条件で探したら、現在購入したワンルームとなりました。
基本的に自己の資本と相談して、購入物件を決めているのでもう少し資本があれば1棟だったかもしれません。
皆さんは自分の物件を探す場合は、周りの意見ではなく自身の立場をしっかりと考えて、自身に見合った物件をぜひ探してください。
以上で今回の記事を終了します。皆さんの不動産選びの参考としていただけたら幸いです。
